FHA, VA, USDA o convencional: qué préstamo le queda a quién

Los cuatro préstamos hipotecarios más comunes se distinguen primero por una sola cosa: quién responde por la deuda si el comprador deja de pagar. Ese dato fija el enganche, el seguro hipotecario y quién tiene permitido usar cada uno. El préstamo convencional no tiene ningún programa del gobierno detrás, y muchos se venden a Fannie Mae o a Freddie Mac; con menos del 20 por ciento de enganche, el prestamista casi siempre exige seguro hipotecario privado. El préstamo FHA está asegurado por la Federal Housing Administration, que es parte de HUD, y por eso permite un enganche pequeño y un puntaje de crédito más bajo, y por eso todos llevan seguro hipotecario. El préstamo VA está garantizado en parte por el Departamento de Asuntos de Veteranos para veteranos, militares en servicio y algunos cónyuges sobrevivientes, normalmente sin enganche y sin seguro hipotecario mensual. El préstamo USDA es para casas en zonas que el Departamento de Agricultura clasifica como rurales, con límite de ingresos y sin enganche. En los cuatro casos, un prestamista privado hace el préstamo y decide si usted califica.

Nosotros somos agentes, no prestamistas, y nada de esto es asesoría de crédito. La página de opciones de préstamo de la Consumer Financial Protection Bureau da la instrucción correcta: si le queda más de una opción, pídales a los prestamistas varias cotizaciones y vea qué tipo le sale mejor en total. Nuestra prestamista preferida aparece junto con los referidos del equipo.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo FHA, VA, USDA y convencional?

Un préstamo convencional es el que la CFPB describe como un préstamo que no forma parte de un programa específico del gobierno. Los préstamos conformes, que son los comunes, se quedan por debajo de un monto máximo que fija el gobierno y los respaldan Fannie Mae o Freddie Mac. La propia página de Fannie Mae sobre lo que hace dice que no origina préstamos ni presta dinero directamente; compra las hipotecas que hicieron los prestamistas. Su banco hace el préstamo para venderlo, así que el préstamo sigue las reglas del que lo compra.

Un préstamo FHA es una póliza de seguro federal encima del préstamo de un prestamista. La página de HUD sobre su programa básico 203(b) dice que el préstamo lo financia una institución de crédito y la hipoteca la asegura HUD; el comprador tiene que cumplir los requisitos de crédito estándar de FHA, puede financiar la prima inicial del seguro hipotecario dentro de la hipoteca, y además paga una prima anual. Un préstamo VA cambia el seguro por una garantía: la página de VA sobre tipos de préstamo dice que VA garantiza una parte del préstamo que usted recibe de un prestamista privado. VA no es su prestamista.

Un préstamo USDA es el que casi ningún comprador del Upstate ha cotizado. La página de programas especiales de la CFPB lo describe como un préstamo para compradores de ingresos bajos y moderados en zonas rurales, sin enganche, con una cuota inicial y con primas de seguro hipotecario continuas que se pagan a USDA. Alguien siempre paga por el riesgo que el prestamista no está cargando, y en los cuatro préstamos ese alguien es usted.

¿Qué sale más barato, un préstamo FHA o uno convencional?

Ninguno por sí solo. La página de la CFPB sobre préstamos FHA, leída en septiembre de 2026, dice que para compradores con puntaje de crédito más bajo o con menos enganche, el FHA suele ser la opción más barata; permite enganches desde 3.5 por ciento y puntajes más bajos que la mayoría de los convencionales. La misma página dice que para quien tiene buen crédito y un enganche mediano, que ubica entre 10 y 15 por ciento, el FHA tiende a salir más caro, porque todos los préstamos FHA llevan seguro hipotecario.

El seguro hipotecario privado decide casi todo esto. La CFPB lo define como un seguro que le pueden exigir en un préstamo convencional con un enganche menor al 20 por ciento del precio de compra, y es directa sobre a quién protege: el PMI protege al prestamista, no a usted. Pero el 20 por ciento no es el mínimo del convencional. La página de Home Possible de Freddie Mac describe un enganche de 3 por ciento para compradores cuyo ingreso calificable está en o por debajo del 80 por ciento de la mediana de la zona, y dice que el seguro hipotecario de una propiedad de una unidad se puede cancelar cuando el saldo baja del 80 por ciento del valor de avalúo de la casa y se cumplen los criterios de cancelación. Esa cancelación es la diferencia de fondo entre los dos préstamos, y solo un prestamista la puede poner en números con su expediente.

¿Quién califica para un préstamo hipotecario VA?

Los veteranos, los militares en servicio activo y algunos cónyuges sobrevivientes que cumplen los requisitos de servicio de VA, y eso se comprueba con un Certificado de Elegibilidad. La página de elegibilidad de VA fija el tiempo mínimo de servicio activo época por época, con reglas aparte para la Guardia Nacional y la Reserva; lea ahí su propia época en lugar de cualquier resumen. Los cónyuges sobrevivientes califican en casos más estrechos, entre ellos algunos que reciben la compensación por dependencia e indemnización.

Lo que da el préstamo está en la página de VA sobre el préstamo de compra: sin enganche siempre que el precio de venta no sea mayor al valor de avalúo de la casa, sin seguro hipotecario privado y sin primas de seguro hipotecario, menos costos de cierre, algunos de los cuales puede pagar el vendedor, y sin penalidad por pagar el préstamo antes de tiempo. La página principal de préstamos de VA dice que casi el 90 por ciento de los préstamos respaldados por VA se hacen sin enganche.

La parte incómoda es la cuota de financiamiento. La página de VA sobre esa cuota la describe como un pago único que el veterano, el militar o el sobreviviente hace en un préstamo respaldado por VA. Cambia según el monto del préstamo, según si es la primera vez que lo usa y según el tamaño del enganche, y se puede financiar dentro del préstamo o pagar en el cierre. Algunos están exentos, entre ellos quienes reciben compensación de VA por una discapacidad relacionada con el servicio. Los demás la pagan, y es dinero real que el titular de "sin enganche" esconde. Un prestamista privado todavía aprueba su crédito y sus ingresos, y usted tiene que tener la intención de vivir en la casa. Tom Canny, de nuestro equipo, es veterano del Cuerpo de Marines y trabaja con compradores.

¿Se puede conseguir un préstamo USDA cerca de Greenville, SC?

Solo para una dirección que el mapa de elegibilidad de USDA Rural Development ubique en una zona rural elegible, y solo si el ingreso del hogar está por debajo del límite del programa para esa zona. El sitio de elegibilidad de USDA le permite escribir la dirección de una propiedad y ver si queda dentro de una zona elegible, y revisar el ingreso del hogar contra los límites del programa. El sitio dice que evalúa la probabilidad de que un solicitante sea elegible; la decisión final la toman el prestamista y USDA.

El mapa funciona por dirección exacta, no por condado ni por pueblo: una casa de un lado de la carretera puede calificar mientras la siguiente calle no, y las líneas pueden cambiar. El centro de Greenville no es para lo que existe el programa. Si una dirección concreta en los condados de Greenville, Anderson, Pickens, Spartanburg o Laurens califica es una consulta, no una suposición, y toma un minuto hacerla.

¿Se puede usar ayuda para el enganche con un préstamo FHA o convencional?

Muchas veces sí. La página de programas especiales de la CFPB dice que muchos programas estatales y locales ofrecen ayuda para el enganche que se puede usar con un préstamo FHA o convencional normal, que algunos prestan dinero directamente con préstamos subsidiados, y que muchos se enfocan en familias de ingresos bajos y moderados que compran su primera casa, aunque algunos aceptan a quien ya fue dueño antes. En Carolina del Sur el programa estatal es el de SC Housing, y no es una beca suelta: la ayuda es una segunda hipoteca que va montada sobre la primera hipoteca de la propia agencia, y solo un prestamista de su lista aprobada la puede originar. Esa secuencia la explicamos en Ayuda de enganche de SC Housing, paso a paso.

¿Qué préstamo le queda a cada comprador?

Leídos con calma, los cuatro se acomodan solos. Un veterano o militar con Certificado de Elegibilidad debería pedirle al prestamista que cotice primero el préstamo VA, porque sin enganche y sin seguro hipotecario mensual es difícil que los otros le ganen. Un comprador con ahorros modestos y un historial de crédito corto o golpeado debería cotizar el FHA contra un convencional de enganche bajo como Home Possible, y dejar que decida el costo total. Un comprador cuya dirección pasa el mapa de USDA y cuyo ingreso está bajo el límite debería pedir también esa cotización, porque la mayoría de los prestamistas no la ofrecen si nadie la pide. Un comprador con buen crédito y un enganche mediano o grande casi siempre termina en un convencional.

Hay un costo más que ninguna hoja de cuotas muestra. Algunos agentes de listado en Greenville leen el tipo de préstamo en la oferta y dan por hecho que un préstamo respaldado por el gobierno va a cerrar más lento que uno convencional. No siempre es cierto, y un prestamista que llama al agente de listado antes de que entre la oferta resuelve casi todo. Pero es parte del precio del préstamo. El recorrido para compradores muestra dónde cae la decisión del préstamo dentro del resto del proceso.