¿Qué pregunta en realidad el formulario de divulgación del vendedor en Carolina del Sur?

El Formulario Estatal de Divulgación de la Condición de la Propiedad Residencial de Carolina del Sur se construye alrededor de 28 preguntas numeradas de sí o no: el suministro de agua y el sistema sanitario, el techo y los componentes estructurales, los sistemas de plomería, eléctrico, calefacción y aire acondicionado, y una sección larga sobre violaciones de zonificación, servidumbres, acciones legales anteriores e historial de inundaciones. Después de eso, el formulario pasa a preguntas escritas, de llenar en blanco, sobre plagas, peligros enterrados como pintura con plomo, asbesto y radón, cualquier arrendamiento vigente al momento del cierre, y cargos de servicios públicos, además de una pregunta más de sí o no sobre si una asociación de propietarios gobierna la propiedad. En cada pregunta de sí o no, el vendedor marca una de tres casillas: Sí, No, o Sin Representación. El formulario de la Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Sur, actualizado por última vez en junio de 2025, pregunta lo que el vendedor realmente sabe, no lo que encontraría una inspección de la vivienda.

¿Qué pregunta en realidad el formulario de divulgación del vendedor en Carolina del Sur?

El formulario agrupa sus preguntas en nueve secciones. La Sección I cubre el suministro de agua, la calidad y la presión del agua, y el sistema de aguas residuales. La Sección II cubre el techo, pidiendo el año aproximado en que se instaló el techo actual y cualquier filtración o reparación conocida, además de la cimentación, los pisos, las chimeneas y otros componentes estructurales. La Sección III cubre la plomería, el sistema eléctrico, los electrodomésticos, los sistemas integrados, y el equipo de calefacción y aire acondicionado, con un espacio para describir la edad aproximada del sistema HVAC. La Sección V es la más larga, con 14 preguntas numeradas sobre violaciones de zonificación, servidumbres, acciones legales o gravámenes anteriores, ampliaciones de habitaciones, daños por fuego o agua, erosión, e historial de inundaciones, incluyendo si la propiedad tiene actualmente un seguro contra inundaciones y si alguna vez se presentó un reclamo por inundación. Las secciones restantes piden mayormente respuestas escritas en lugar de casillas: daños conocidos por plagas, peligros enterrados como pintura con plomo, asbesto y radón, un arrendamiento vigente al momento del cierre, y cargos de servicios públicos. La última sección vuelve a una casilla, una sola pregunta de sí o no sobre si una asociación de propietarios gobierna la propiedad, que si se responde Sí activa un anexo aparte sobre cuotas, evaluaciones especiales y restricciones de reventa.

¿Qué significa "Sin Representación" en el formulario de Carolina del Sur?

No es una manera de evitar la pregunta. Las propias instrucciones del formulario dicen que, al elegir Sin Representación, "the owner is acknowledging that they do not have the current knowledge necessary to answer the questions with either a 'Yes' or 'No' response" (el propietario reconoce que no tiene el conocimiento actual necesario para responder las preguntas con un 'Sí' o un 'No'), y que el propietario "still has a duty to disclose information that is known at the time of the disclosure statement" (aun tiene el deber de divulgar la información que conoce al momento de hacer la declaración). El formulario agrega directamente: "'No Representation' should not be selected if the owner simply wishes to not disclose information" ('Sin Representación' no debe seleccionarse si el propietario simplemente prefiere no divulgar información), y marcar esa casilla "does not waive liability if owner is aware or subsequently becomes aware" (no exime de responsabilidad si el propietario está consciente o posteriormente se entera) de un problema. Es una admisión honesta de no saber, no un escudo.

¿Qué pasa si un vendedor se equivoca al responder el formulario?

Eso depende de si el vendedor realmente lo sabía. La Sección 27-50-65 del Código de Carolina del Sur responsabiliza al propietario solo por una infracción a sabiendas, es decir, cuando el propietario divulgó a sabiendas información falsa, incompleta o engañosa, o sabía de un problema y aun así marcó No. Un propietario encontrado responsable de esa manera debe pagar al comprador los daños reales y los costos judiciales, y un tribunal también puede otorgar honorarios de abogado a la parte que gane. Las propias instrucciones del formulario trazan la misma línea: responder No significa que el propietario declara no tener "conocimiento real de ningún problema", lo cual protege una respuesta honesta que resulta equivocada. Existe una protección aparte para el propietario que adjunta un informe profesional, de un ingeniero, contratista, operador de control de plagas o agencia pública, en lugar de describir un problema directamente: el propietario no es responsable por información inexacta o incompleta en ese informe a menos que haya sido "gravemente negligente" al obtenerlo o transmitirlo. Y si algo cambia después de firmar el formulario, por ejemplo un techo que empieza a filtrar antes del cierre, el propietario debe corregir la divulgación sin demora en lugar de quedarse callado.

¿Cuándo debe entregar el vendedor este formulario en Carolina del Sur?

Antes de que se firme el contrato de bienes raíces, tanto por el propietario como por el comprador, a menos que el contrato mismo diga otra cosa. Ese plazo proviene directamente de la Sección 27-50-50 del Código de Carolina del Sur y se repite en el formulario mismo. Un vendedor que lo omite no sale fácilmente del compromiso, pero un comprador tampoco obtiene una salida fácil: la ley establece que no entregar la declaración no anula el acuerdo de venta, no crea un defecto en el título de la propiedad, y no es, por sí solo, un motivo válido para retrasar el cierre. Lo que sí queda abierto es el deber de fondo del propietario de divulgar, que existe aparte de si el formulario llegó a entregarse.

¿Qué ventas de propiedades en Carolina del Sur no necesitan este formulario?

La Sección 27-50-30 del Código de Carolina del Sur enumera las transacciones que esta ley no alcanza, y varias aparecen con frecuencia en el Upstate. Las transferencias ordenadas por un tribunal están exentas, lo cual incluye una venta por ejecución hipotecaria tramitada por la oficina del Master-in-Equity del condado, junto con las transferencias por quiebra y por expropiación. Una transferencia a quien tiene la hipoteca cuando el préstamo ya está en mora está exenta, igual que una venta entre copropietarios, una transferencia a un cónyuge o pariente directo, y una transferencia vinculada a un decreto de divorcio. También está exenta la primera venta de una vivienda que nadie ha habitado jamás, lo cual cubre la mayoría de la construcción nueva comprada directamente de un constructor, junto con la propiedad vendida en remate público. El comprador y el vendedor también pueden acordar por escrito omitir la divulgación por completo, aunque ese acuerdo no borra el deber aparte del vendedor de hablar sobre algo que realmente sabe.

¿Llena el agente de bienes raíces el formulario de divulgación del vendedor?

No. Solo el propietario lo completa, lo firma, y es responsable de su exactitud. El formulario lo dice en su propio lenguaje de cierre: "Owner is solely responsible to complete this disclosure as truthfully and fully as possible" (el propietario es el único responsable de completar esta divulgación de la manera más veraz y completa posible). El agente que lista la propiedad tiene un deber aparte, más limitado: avisar al propietario, por escrito, que la divulgación es obligatoria, y transmitir cualquier problema material que el agente realmente conozca, sin importar lo que el propietario haya escrito. South Carolina REALTORS® señala que un agente que da ese aviso por escrito no es responsable si el propietario después se niega a entregar una declaración o comete un error en ella, y un agente que ni sabía ni tenía motivo para sospechar que la respuesta del propietario era falsa tampoco es responsable por ella.

Lo que el formulario no hace

La declaración de divulgación no es una inspección, y no pretende serlo. Su propia página de cierre le dice claramente al comprador que "this disclosure does not limit the obligation of the purchaser to inspect the property" (esta divulgación no limita la obligación del comprador de inspeccionar la propiedad), que el comprador "has sole responsibility for obtaining inspection reports from licensed home inspectors, surveyors, engineers, or other qualified professionals" (tiene la única responsabilidad de obtener informes de inspección de inspectores de vivienda, agrimensores, ingenieros u otros profesionales calificados con licencia), y que la declaración "is not a warranty by the owner" (no es una garantía por parte del propietario). Un vendedor que genuinamente nunca notó una filtración lenta bajo la losa puede marcar No de buena fe y quedar libre de responsabilidad, aunque el problema sea real. El formulario reduce lo que un vendedor puede luego alegar no haber sabido. No sustituye pagar para que alguien vaya a revisar.