Edad del techo y mapa de inundación antes de ofertar

Dos problemas de seguro provocan casi todas las carreras de último minuto que vemos en un cierre en el Upstate, y los dos se resuelven en la primera semana. Pregúntele al agente del vendedor qué edad tiene el techo antes de presentar la oferta. Después busque usted mismo la dirección exacta en el Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA, porque una póliza normal de vivienda no cubre inundación y conseguir una póliza aparte toma tiempo. Las dos preguntas son terribles de contestar la última semana antes del cierre.

¿Cuándo hay que preguntar la edad del techo de una casa que quiero comprar?

Pregunte la edad del techo antes de ofertar por una casa del Upstate. Ese dato cambia lo que una aseguradora está dispuesta a emitir, y el agente del vendedor casi siempre lo contesta por mensaje de texto. El error es preguntar después de la inspección: para entonces el plazo ya corre y la respuesta llega sin margen para actuar.

Lo que usted quiere saber no es si el techo gotea; eso se lo dirá el inspector. Quiere el año en que se instaló, si existe un permiso o una factura, y de qué material es. Con esos tres datos un agente de seguros le dice en un día si la casa va a recibir una póliza normal, una que paga el techo por su valor depreciado, o ninguna.

La guía del Departamento de Seguros de Carolina del Sur menciona la condición de la propiedad y la edad de la casa entre lo que las compañías consideran al decidir qué aseguran, y advierte que la cobertura a costo de reemplazo no está en todas las pólizas. Esa es la frase que agarra tarde a los compradores.

¿Cuándo se debe pedir la cotización del seguro después de firmar el contrato?

Pida la cotización del seguro de vivienda la semana en que entra en contrato sobre una casa del Upstate, no la semana del cierre. Ese cambio le quita casi todo el apuro.

Una cotización pedida temprano es información que todavía puede usar. Si le dicen que las aseguradoras solo emiten la póliza pagando el techo a valor depreciado, usted alcanza a cotizar un techo, pedirle algo al vendedor o retirarse. Una cotización pedida la semana del cierre ya no es información. Es un hecho que le toca aceptar, con la mudanza contratada.

El Departamento de Seguros de Carolina del Sur explica el valor real en efectivo como un pago limitado al valor depreciado de cada cosa al momento del daño, y describe las pólizas modificadas, hechas para casas viejas, donde las pérdidas se pagan así y no a costo de reemplazo. En un techo de los años setenta esa diferencia es toda la conversación.

¿El seguro de casa cubre el daño por inundación?

Una póliza de vivienda en Carolina del Sur no cubre el daño por inundación. FEMA lo dice sin rodeos: el seguro contra inundaciones es una póliza separada. El regulador de seguros de Carolina del Sur enumera la inundación y el escurrimiento de agua superficial entre lo que puede no estar cubierto.

La exigencia viene del prestamista, no del vendedor. FEMA indica que las casas en zonas de alto riesgo con hipotecas respaldadas por el gobierno están obligadas a tener esa póliza. Alto riesgo significa que la construcción queda dentro de un Área Especial de Riesgo de Inundación (Special Flood Hazard Area) en el mapa vigente. Si queda dentro, el préstamo no cierra sin la póliza en vigor, y nadie puede perdonar ese requisito.

¿Cómo saber si una casa está en zona de inundación?

El Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA le dice gratis si una dirección del Upstate queda dentro de una zona de inundación marcada. Acepta una dirección, el nombre de un lugar o coordenadas, y devuelve el mapa vigente para ese punto. Es el mapa propio de FEMA, no la reventa que hace otro.

Lea el mapa pensando en la construcción, no en el lote completo. Un terreno puede tocar una zona de alto riesgo por un arroyo al fondo mientras la casa está muy por encima. El mapa no siempre distingue esa diferencia, y el prestamista sigue al mapa.

¿Cuánto tarda FEMA en sacar una casa de la zona de inundación?

La Carta de Enmienda al Mapa de FEMA, o LOMA, es el trámite con el que una casa del Upstate sale de una zona de inundación en la que quedó dibujada por error, cuando está sobre terreno naturalmente alto. FEMA lo describe para los casos en que áreas pequeñas aparecen dentro de la zona por error, aunque el terreno natural esté a la altura de la elevación base de inundación o más arriba.

Para calificar, el terreno más bajo que toca la casa tiene que estar a la altura de la elevación base de inundación o por encima, comprobado con datos certificados por un agrimensor con licencia o un ingeniero registrado. FEMA no cobra por revisar la solicitud. El agrimensor sí cobra.

FEMA emite la determinación normalmente dentro de los 60 días de recibir una solicitud completa, y dentro de los 30 días le avisa si está completa. La mayoría de los contratos en el Upstate no tienen 60 días. Si el mapa se ve mal en una casa que usted quiere, empiece el trámite el día que firma y compre la póliza mientras se resuelve.

¿Una casa fuera de la zona de inundación se puede inundar?

Estar fuera de una zona de alto riesgo de inundación en el Upstate significa que el prestamista no le va a exigir esa póliza. No significa que el agua no pueda llegar a la casa. FEMA dice que las inundaciones pueden ocurrir en cualquier parte, y FloodSmart, el sitio del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, informa que una parte importante de sus reclamos viene de fuera de esas zonas.

El Upstate lo vivió con el huracán Helene. En su reporte del 25 al 27 de septiembre de 2024, la oficina del Servicio Meteorológico Nacional en Greenville-Spartanburg registró 18.12 pulgadas de lluvia en su estación de Slater-Marietta y ráfagas de 56 nudos en el aeropuerto Greenville Downtown, y describió daño extendido por viento en toda la región. Buena parte del agua que entró a las casas del Upstate esa semana entró en lotes lejos de cualquier zona marcada, donde un arroyo o un drenaje no dio abasto.

El mapa de FEMA le dice qué le va a exigir su prestamista. Le dice muy poco sobre si su lote del Upstate drena. Para eso, camine la propiedad después de una lluvia fuerte, fíjese dónde descargan las bajadas de agua, y pregúntele al inspector por la pendiente del terreno y el sótano bajo la casa.

Qué hacemos con la edad del techo y el mapa de inundación

En cada compra en el Upstate pedimos la edad del techo con la primera solicitud de visita, y le pedimos al comprador que llame a un agente de seguros el mismo día que firma. Los dos pasos se saltan todo el tiempo, y los dos separan un cierre que avanza de uno que se atora.

No somos prestamistas, ni abogados, ni inspectores, ni agentes de seguros. Quienes sí lo son, incluidos el corredor de seguros y los inspectores que recomendamos, están en nuestra página de proveedores.