Qué cubre el seguro de título, y quién lo paga en Carolina del Sur

Dos pólizas de seguro de título distintas pueden aparecer en un estado de cierre, y protegen a dos personas distintas. Una póliza del prestamista, que casi toda hipoteca exige, protege únicamente el interés del banco en el préstamo. Una póliza de propietario aparte es opcional y protege su propia titularidad de la casa, por una cuota única pagada en el cierre en lugar de una prima recurrente. Carolina del Sur añade algo que la mayoría de los estados no tiene: un abogado con licencia, no una compañía de título trabajando sola, tiene que dirigir el cierre y la búsqueda de título.

¿Qué es el seguro de título, y por qué hay dos pólizas distintas?

La mayoría de los seguros protegen contra algo que podría pasar después: un incendio, un choque, una tormenta. El seguro de título funciona al revés. Protege contra algo que ya pasó antes de que usted comprara la casa y que nadie detectó, un gravamen que una búsqueda de título no encontró, una escritura que alguien falsificó, un heredero que nunca dio su consentimiento en una venta anterior. La guía para consumidores de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor divide esto en dos productos: una póliza del prestamista que protege al banco, y una póliza del propietario que lo protege a usted. Se venden por separado, protegen a personas distintas, y una es obligatoria mientras la otra no lo es.

¿Qué protege la póliza de título del prestamista, y qué deja fuera?

La póliza de título del prestamista protege a la compañía hipotecaria, hasta el monto del préstamo, y la mayoría de los prestamistas la exigen antes de financiar una compra, según la guía de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor sobre el seguro de título del prestamista. No protege su capital en la vivienda. Si surge un reclamo contra el título después del cierre, digamos un contratista de antes de su compra que dice que nunca le pagaron, usted es quien tiene que responder primero. La póliza del prestamista solo compensa al banco por su parte de la pérdida.

¿Qué cubre la póliza de título del propietario que la del prestamista no cubre?

Una póliza de propietario protege su propio interés financiero en la propiedad, y dura mientras usted o sus herederos sean dueños de la casa, por una cuota pagada en el cierre en lugar de una factura que regresa cada año, según el sitio para consumidores de la Asociación Americana de Título de Tierras, homeclosing101.org. Ese sitio enumera reclamos reales que una póliza de propietario ha pagado: un gravamen que una búsqueda de título no detectó aunque los nuevos dueños seguían pagando su hipoteca, un gravamen sin saldar de un subcontratista que el constructor nunca resolvió, una casa vendida por alguien que usó una escritura falsificada, y una línea de servicios públicos que atraviesa un patio trasero y que ninguna búsqueda encontró antes del cierre.

¿Quién paga el seguro de título en Carolina del Sur?

Esto es una línea que el comprador y el vendedor negocian en el contrato de compraventa, no una regla fijada por estatuto, y las fuentes profesionales sobre qué parte paga habitualmente la prima del propietario en Carolina del Sur no coinciden entre sí. El seguro de título del prestamista suele ser un costo que lleva el comprador, porque está ligado a obtener el préstamo. La respuesta honesta es plantearlo temprano con su abogado de cierre y dejarlo escrito en términos claros en el contrato, en lugar de suponer que una parte lo cubre por defecto.

¿Por qué un abogado de cierre de Carolina del Sur se encarga del trabajo de título?

Los tribunales de Carolina del Sur han determinado que los pasos centrales de un cierre de bienes raíces residencial, la búsqueda y certificación de título, la preparación de la escritura y otros documentos legales, el cierre mismo, y el registro, constituyen el ejercicio de la abogacía, y cada uno debe ser realizado o supervisado directamente por un abogado con licencia en Carolina del Sur. La Opinión de Asesoría Ética 26-01 del Colegio de Abogados de Carolina del Sur lo confirma, citando el caso Boone v. Quicken Loans, y señala que distintos abogados pueden dividirse estos pasos mientras un abogado con licencia respalde cada uno. Esto es distinto de un cierre con una compañía de plica en la mayoría de los demás estados, y es una razón por la que un cierre en Carolina del Sur suele pasar por un despacho de abogados y no solo por una compañía de título.

¿Vale la pena comprar la póliza del propietario si es opcional?

Nadie que escriba sobre esto en términos generales puede responder eso para una casa específica. Depende de lo que la búsqueda de título en esa propiedad realmente encuentre, y eso solo se sabe una vez que alguien la realiza. Lo que sí dice la guía de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor es práctico: por lo general puede buscar el seguro de título por separado de su hipoteca en lugar de aceptar lo que le ofrezca su prestamista, y comprar las pólizas del prestamista y del propietario con el mismo proveedor suele salir más barato que comprarlas con dos proveedores distintos. Pregúntele a su abogado de cierre qué encontró la búsqueda, y decida a partir de ahí.

Lo que el seguro de título no cubre

Solo mira hacia atrás. Una disputa de linderos que comienza después de que usted se muda, la cerca de un vecino construida sobre su línea el próximo año, un gravamen de un contratista por un trabajo que usted mismo encargó, nada de eso es para lo que se construyó una póliza de título del propietario. Tampoco sustituye un levantamiento topográfico o una inspección de la vivienda, ni es motivo para omitir ninguno de los dos. La póliza responde una sola pregunta: si usted realmente obtuvo la titularidad clara de lo que pagó. No responde si la casa en sí está en buen estado.